Zakup nieruchomości w Hiszpanii
Część IV – najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Chcesz wiedzieć więcej: wyślij email do a.adamczyk@allegal.pl
W poprzednich częściach zapoznali się Państwo z podstawowymi zasadami funkcjonowania hiszpańskiego systemu prawnego oraz z kluczowymi aspektami zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Część I – Zakup nieruchomości w Hiszpanii
Część II – Zakup nieruchomości w Hiszpanii – informacje finansowe i podatkowe
Część III – Zakup nieruchomości w hiszpanii – kwestie dziedziczenia I problem „Okupas”

Pytania praktyczne

Czy istnieją istotne różnice pomiędzy zakupem nieruchomości z rynku wtórnego a zakupem nowej nieruchomości bezpośrednio od dewelopera (ryzyka, podatki, wskazówki praktyczne)?

Podstawowa różnica dotyczy opodatkowania. W przypadku zakupu nowej nieruchomości nabywca uiszcza podatek VAT oraz podatek od czynności prawnych (AJD – podatek stemplowy). Natomiast przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego płacony jest wyłącznie podatek od przeniesienia własności (ITP), zgodnie z zasadami opisanymi wcześniej.

Dodatkowo, w przypadku nowych nieruchomości obowiązują ustawowe gwarancje dotyczące ewentualnych wad budowlanych – odpowiednio na okres 1 roku, 3 lat oraz 10 lat – za które odpowiada deweloper.

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego sprzedający ponosi odpowiedzialność wyłącznie za wady ukryte przez okres 6 miesięcy od dnia wydania nieruchomości.

Czy istnieje różnica pomiędzy zakupem nieruchomości od osoby fizycznej a od osoby prawnej?

Kwestia ta jest ściśle powiązana z powyższym zagadnieniem. W praktyce zakup od osoby fizycznej dotyczy najczęściej nieruchomości z rynku wtórnego, natomiast zakup od osoby prawnej – zazwyczaj nowej nieruchomości od dewelopera.

Zasadnicze różnice obejmują zatem odmienne zasady opodatkowania oraz szerszy zakres gwarancji prawnych przy zakupie od podmiotu profesjonalnego (np. dewelopera).

Ponadto, w przypadku zakupu od osoby prawnej – zwykle dewelopera – obowiązują rozszerzone wymogi dokumentacyjne i informacyjne, które nie mają zastosowania przy sprzedaży dokonywanej przez osoby fizyczne.

Za jakie długi związane z nieruchomością może odpowiadać nabywca i jak można ograniczyć to ryzyko (np. opłaty lokalne, należności wobec wspólnoty mieszkaniowej)?

Nabywca ponosi odpowiedzialność za zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej za 3 lata poprzedzające zakup oraz za nieuregulowaną część bieżących opłat za rok, w którym dochodzi do transakcji.

Ponadto, nabywca może odpowiadać za zaległości podatkowe poprzedniego właściciela z tytułu podatku od nieruchomości (IBI) oraz innych podatków lokalnych.

W celu zabezpieczenia swoich interesów kupujący powinien:

• uzyskać od wspólnoty mieszkaniowej zaświadczenie o braku zaległości,
• zweryfikować stan rozliczeń podatku od nieruchomości (IBI) oraz innych należności lokalnych.

Jakie są konsekwencje prawne w sytuacji, gdy sprzedający twierdzi, że jest właścicielem nieruchomości na podstawie dziedziczenia, posiada dokument potwierdzający nabycie spadku, lecz w księdze wieczystej jako właściciel nadal widnieje osoba zmarła? Czy istnieje ryzyko, że w przyszłości pojawią się inni spadkobiercy i zakwestionują testament, a tym samym zmieni się krąg spadkobierców? Co wówczas z umową sprzedaży – czy może zostać unieważniona?

Zgodnie z prawem hiszpańskim spadkobiercy nabywają własność nieruchomości z mocy prawa. Jednak dla pełnej skuteczności i ochrony wobec osób trzecich – w szczególności w przypadku nieruchomości – konieczne jest ujawnienie prawa własności w rejestrze nieruchomości (Registro de la Propiedad).

Sytuacja, w której sprzedający powołuje się na nabycie własności w drodze dziedziczenia, lecz nie dokonał jeszcze wpisu do rejestru, rodzi istotne ryzyko prawne. W praktyce sprzedający działający z należytą starannością nie powinien oferować nieruchomości do sprzedaży przed zakończeniem postępowania spadkowego i złożeniem wniosku o wpis do rejestru (co najmniej na etapie formalnego aktu notarialnego ze zgłoszonym wnioskiem o wpis).

Mimo że sprzedający może dysponować prawidłowymi dokumentami spadkowymi, brak rejestracji oznacza, że osoba trzecia – w tym nabywca – nie ma pełnej pewności co do stanu prawnego nieruchomości.

Potencjalne ryzyka obejmują:

• Pojawienie się innych spadkobierców lub podważenie testamentu – w przypadku skutecznego zakwestionowania testamentu lub podziału spadku sprzedaż może zostać zaskarżona i unieważniona przez sąd.
• Niepewność prawna po stronie kupującego – nawet jeśli umowa sprzedaży została zawarta, kupujący podejmuje ryzyko, jeżeli transakcja następuje przed dokonaniem wpisu w rejestrze.

W przeszłości, na podstawie przepisów hiszpańskiej ustawy hipotecznej, sprzedaż nieruchomości odziedziczonej mogła być kwestionowana przez tzw. spadkobierców ustawowych przez okres do dwóch lat od śmierci spadkodawcy, nawet jeśli nabywca działał w dobrej wierze. Ryzyko to zostało jednak zniesione w 2021 r. na mocy Real Decreto-ley 8/2021.

Wnioski

Choć przepisy formalnie dopuszczają sprzedaż nieruchomości przed dokonaniem wpisu prawa własności przez spadkobiercę, praktyka ta jest zdecydowanie niewskazana.

Sprzedający działający zgodnie z zasadami należytej staranności powinien:

• zakończyć postępowanie spadkowe,
• uiścić należny podatek od spadków,
• dokonać wpisu prawa własności w rejestrze nieruchomości przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż.

Kupujący powinien zawsze zażądać aktualnego odpisu z rejestru nieruchomości (nota simple) potwierdzającego, że sprzedający jest ujawnionym właścicielem przed podpisaniem umowy lub dokonaniem jakiejkolwiek płatności.

Jak wygląda procedura w przypadku zakupu nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego? Na jakim etapie w proces włącza się bank?

Finansowanie zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym w Hiszpanii

Jeżeli nabywca zamierza sfinansować zakup kredytem hipotecznym, procedura finansowania rozpoczyna się zazwyczaj po wyborze konkretnej nieruchomości oraz podpisaniu prywatnej umowy przedwstępnej, której towarzyszy wpłata zadatku.

Proces kredytowy jest ściśle uregulowany przez hiszpańskie prawo cywilne i bankowe, zapewniając wysoki poziom ochrony prawnej – także dla cudzoziemców i nierezydentów.

Procedura uzyskania kredytu

Po podpisaniu umowy prywatnej bank zleca obowiązkową wycenę nieruchomości. Jest to warunek ustalenia maksymalnej kwoty kredytu, warunków finansowania oraz ostatecznej decyzji kredytowej.

Dopiero po przeprowadzeniu wyceny bank przedstawia formalną ofertę kredytową. Cały proces – od złożenia wniosku do uzyskania ostatecznej oferty – może trwać kilka tygodni, w zależności od sytuacji finansowej kredytobiorcy oraz zakresu wymaganej dokumentacji.

Ostateczny etap ma miejsce przed notariuszem, gdzie podpisywane są jednocześnie:

• akt notarialny sprzedaży,
• akt notarialny ustanowienia hipoteki.

Na tym etapie bank przekazuje środki bezpośrednio sprzedającemu, co zapewnia bezpieczeństwo prawne i finansowe wszystkich stron transakcji.

Istotne kwestie umowne

Należy podkreślić, że w momencie podpisywania prywatnej umowy przedwstępnej finansowanie nie jest jeszcze zagwarantowane. Z tego względu rekomendowane jest wprowadzenie do umowy tzw. klauzuli kredytowej (warunku uzyskania finansowania), która uzależnia finalizację transakcji od uzyskania kredytu hipotecznego. Chroni to zadatek w przypadku odmowy udzielenia kredytu przez bank.

Specyfika w przypadku nabywców zagranicznych

W odróżnieniu od praktyki w Polsce i niektórych innych państwach, banki hiszpańskie co do zasady nie wydają wiążących promes kredytowych przed wyborem konkretnej nieruchomości.

Nabywcy zagraniczni, zwłaszcza nierezydenci, powinni liczyć się z dodatkowymi wymogami, takimi jak:

• konieczność przedłożenia przetłumaczonych dokumentów lub dokumentów z apostille,
• rozszerzone procedury weryfikacyjne (KYC – Know Your Customer),
• wydłużony czas analizy wniosku.

Okoliczności te mogą wydłużyć cały proces kredytowy i powinny zostać uwzględnione przy planowaniu transakcji.

Podsumowanie

System kredytów hipotecznych w Hiszpanii jest bezpieczny i ściśle regulowany, jednak wymaga odpowiedniego przygotowania. W szczególności nabywcy zagraniczni powinni:

zadbać o wprowadzenie do umowy odpowiednich warunków dotyczących finansowania,
uwzględnić odpowiedni margines czasowy na procedurę kredytową.
Staranna organizacja procesu finansowania stanowi kluczowy element bezpiecznego i sprawnego nabycia nieruchomości w Hiszpanii.

Chcesz wiedzieć więcej: wyślij email do a.adamczyk@allegal.pl

Część I – Zakup nieruchomości w Hiszpanii
Część II – Zakup nieruchomości w Hiszpanii – informacje finansowe i podatkowe
Część III – Zakup nieruchomości w hiszpanii – kwestie dziedziczenia I problem „Okupas”

Artykuły zostały przygotowane we współpracy z doświadczonymi adwokatami hiszpańskimi, specjalizującymi się w prawie nieruchomości. Wspólnie z Agatą Adamczyk są oni członkami międzynarodowej organizacji Legalmondo

Współautorami publikacji są następujący adwokaci:

• Nils Döhler
• Javier Gaspar
• Javier Gaspar Álvarez-Novoa