ZAKUP NIERUCHOMOŚCI W HISZPANII
CZĘŚĆ III – KWESTIE DZIEDZICZENIA I PROBLEM „OKUPAS”

Chcesz wiedzieć więcej: wyślij email do a.adamczyk@allegal.pl

W poprzednich artykułach wyjaśniliśmy, jak zorganizować zakup nieruchomości i jakie kroki należy podjąć, aby zakup był efektywny i bezpieczny (można to znaleźć tutaj). Przedstawiliśmy również informacje finansowe i podatkowe oraz praktyczne wskazówki związane z procesem zakupu (tutaj).
W części III naszej serii chcielibyśmy zaprezentować istotne, szczególne regulacje prawne, które mogą mieć wpływ na indywidualną transakcję zakupu nieruchomości.

Oprócz podstawowych przepisów dotyczących zakupu nieruchomości w Hiszpanii istnieją także kwestie szczególne, istotne zwłaszcza dla zagranicznych nabywców. Nie występują one w każdej transakcji, jednak w razie ich zaistnienia mogą wyraźnie wpłynąć na prawo własności, sposób korzystania z nieruchomości oraz dalsze plany związane z inwestycją.

Hiszpańska ustawa o wybrzeżu (Ley de Costas)

Nieruchomości położone w pobliżu morza mogą podlegać przepisom hiszpańskiej ustawy o wybrzeżu (Ley de Costas), regulującej zasady korzystania z gruntów w publicznej strefie morsko-lądowej oraz na terenach objętych ochroną w jej otoczeniu. Pasy nadbrzeżne stanowią domenę publiczną, a w odniesieniu do własności, zabudowy i modernizacji obowiązują w nich rygorystyczne ograniczenia.

Nawet w przypadku budynków istniejących od wielu lat, konieczne jest ustalenie, czy dana nieruchomość znajduje się w strefie ochronnej. W zależności od klasyfikacji terenu konsekwencje mogą obejmować na przykład: ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, odmowę wydania pozwoleń na przebudowę lub modernizację, wygaśnięcie prawa do korzystania z nieruchomości, a w skrajnych przypadkach – wydanie decyzji administracyjnej nakazującej rozbiórkę.

Przeprowadzenie szczegółowego badania stanu prawnego (due diligence) jest niezbędne w celu ustalenia statusu działki oraz ewentualnych koncesji bądź czasowych praw do korzystania przyznanych przez właściwe organy.

Domy na terenach wiejskich (Fincas Rústicas)

Domy położone na terenach wiejskich (tzw. fincas rústicas) wymagają szczególnej uwagi z uwagi na ich lokalizację. Obszary wiejskie często są objęte ochroną, podlegającą surowym regulacjom planistycznym i środowiskowym.

W zależności od lokalnej i regionalnej klasyfikacji, grunt może być przeznaczony wyłącznie na cele rolne, leśne bądź ochronne, co może znacząco ograniczać możliwość zabudowy, rozbudowy lub zmiany sposobu jego użytkowania.

Ponadto, wiele nieruchomości wiejskich ma istniejące zabudowania, które nigdy nie zostały w pełni lub prawidłowo zalegalizowane. Podobnie jak w przypadku nieruchomości nadmorskich, przed dokonaniem zakupu konieczne jest dokładne przeanalizowanie obowiązujących ograniczeń planistycznych i środowiskowych.

MIĘDZYNARODOWE ASPEKTY DZIEDZICZENIA

Jednym z kluczowych zagadnień przy nabywaniu nieruchomości za granicą jest zrozumienie przepisów dotyczących dziedziczenia i sukcesji, w szczególności w przypadku właścicieli będących nierezydentami lub cudzoziemcami. Dotyczy to zarówno sprzedających, którzy chcą zadysponować majątkiem, który odziedziczyli, jak i nabywców planujących przyszłe przekazanie nieruchomości swoim spadkobiercom.

Prawo właściwe

Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 650/2012 co do zasady stanowi, że prawem właściwym dla spraw spadkowych jest prawo państwa ostatniego zwykłego miejsca pobytu zmarłego. Jednocześnie możliwe jest dokonanie wyboru prawa ojczystego – rozwiązanie to jest szczególnie korzystne dla cudzoziemców mieszkających w Hiszpanii, którzy preferują stosowanie zasad dziedziczenia obowiązujących w ich kraju pochodzenia. Na przykład Polak, który kupił nieruchomość w Hiszpanii i tam zamieszkuje może zadecydować, że po jego śmierci dziedziczenie majątku po nim powinno podlegać prawu polskiemu (a nie hiszpańskiemu). Może to być istotne zwłaszcza w częstej sytuacji, gdy taka nieruchomość jest tylko jednym z wielu aktywów wchodzących w skład masy spadkowej. Inne aktywa znajdują się w Polsce albo w innych krajach (np. nieruchomości, przedsiębiorstwo, papiery wartościowe, rachunki bankowe w obcych bankach). Bywa także, że wprawdzie spadkodawca żył w Hiszpanii, lecz jego spadkobiercy (np. dzieci) mieszkają nadal w Polsce albo w innych jeszcze krajach. Z tych wszystkich powodów polski właściciel nieruchomości położonej w Hiszpanii może chcieć dokonać wyboru prawa polskiego do kwestii dziedziczenia po nim.

Wybór taki musi zostać wyraźnie wskazany w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego. Brak takiego zastrzeżenia może prowadzić do niezamierzonych konsekwencji prawnych. Rozporządzenie dopuszcza również stosowanie prawa ojczystego małżonka w przypadku umów dotyczących dziedziczenia.

Podatek od spadków

W Hiszpanii nie obowiązuje jednolity ogólnokrajowy system podatku od spadków. Każda wspólnota autonomiczna stosuje własne stawki, ulgi i zwolnienia podatkowe. Po wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 2014 r. nierezydenci uzyskali prawo do korzystania z regionalnych regulacji podatkowych przy dziedziczeniu majątku położonego w Hiszpanii.

Pomimo tego, nadal istnieje ryzyko podwójnego opodatkowania podatkiem od spadków, ponieważ Hiszpania zawarła umowy w sprawie podatku od spadków jedynie z Francją, Szwecją i Grecją. Polska nie znajduje się zatem na tej liście.

Dokumentacja i procedura

Aby dokonać wpisu nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia do rejestru nieruchomości w Hiszpanii, należy w ustawowym terminie przedłożyć wymaganą dokumentację, celem zapewnienia pewności prawnej oraz uniknięcia sankcji finansowych.

Co do zasady, podatek od spadków powinien zostać uiszczony w terminie 6 miesięcy od dnia śmierci spadkodawcy (w pierwszych miesiącach możliwe jest złożenie wniosku o przedłużenie tego terminu).

Wykazanie nabycia własności nieruchomości w drodze dziedziczenia wymaga zazwyczaj sporządzenia aktu notarialnego, zwłaszcza w przypadku wielu spadkobierców. W określonych sytuacjach wystarczające może być Europejskie Poświadczenie Spadkowe lub dokumenty prywatne spełniające wymogi formalne.

Do najczęściej wymaganych dokumentów należą:

• międzynarodowy akt zgonu lub krajowy akt zgonu z klauzulą apostille (Konwencja Haska),
• Europejskie Poświadczenie Spadkowe lub krajowe poświadczenie dziedziczenia z apostille,
• zaświadczenie z hiszpańskiego rejestru testamentów (Registro General de Actos de Última Voluntad),
• dokument własności oraz dane z rejestru nieruchomości,
• zaświadczenia bankowe o stanie rachunków (certificado de saldo),
• ostatni dokument podatku od nieruchomości (IBI) lub zaświadczenie bankowe potwierdzające dane katastralne nieruchomości.

nieuprawnione zajęcie nieruchomości (Okupas)

W ostatnich latach w Hiszpanii odnotowano wzrost przypadków nieuprawnionego zajmowania nieruchomości (tzw. okupación), co wiązane jest m.in. z niedoborem mieszkań, wysokimi kosztami najmu oraz rosnącymi cenami w dużych miastach i regionach turystycznych. Zagadnienie to ma złożony i społeczno-polityczny charakter, jednak w niniejszym opracowaniu koncentrujemy się na jego praktycznych konsekwencjach dla właścicieli.

Należy podkreślić, że nielegalne zajmowanie nieruchomości jest zjawiskiem stosunkowo rzadkim w większości regionów Hiszpanii. Właściciele, którzy odpowiednio zabezpieczają i monitorują swoje nieruchomości, co do zasady nie są nim dotknięci.

Skuteczne środki prewencyjne obejmują:

• systemy alarmowe i monitoring wizyjny,
• zdalne monitorowanie nieruchomości,
• lokalne usługi zarządzania nieruchomością (szczególnie w przypadku drugich domów).

Prawo hiszpańskie rozróżnia:

wtargnięcie do głównego miejsca zamieszkania (traktowane jako bezprawne naruszenie miru domowego),
zajęcie pustostanu lub drugiego domu (kwalifikowane jako przywłaszczenie, wymagające wszczęcia postępowania sądowego).

Ostatnie zmiany legislacyjne – „ustawa antyokupacyjna” (Ley Orgánica 1/2025)

W celu skrócenia czasu trwania postępowań eksmisyjnych wprowadzono reformy przewidujące między innymi następujące zasady:

• w ciągu pierwszych 48 godzin od zajęcia nieruchomości – możliwość usunięcia osób zajmujących lokal przez policję bez nakazu sądowego, o ile nie przedstawią one tytułu prawnego do zamieszkiwania; właściciel musi niezwłocznie wykazać swoje prawo własności,
• po upływie 48 godzin – konieczność przeprowadzenia formalnego postępowania sądowego,
• przyspieszone postępowania sądowe – rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym w terminie około 15 dni roboczych (z zastrzeżeniem, że praktyka stosowania przepisów może różnić się w zależności od właściwości sądu).

Podsumowanie

Choć przedstawione zagadnienia szczególne nie mają zastosowania do każdej transakcji, wskazują one na kluczowe znaczenie rzetelnego badania stanu prawnego nieruchomości oraz profesjonalnego doradztwa prawnego przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

Zrozumienie skutków przepisów dotyczących stref nadmorskich, terenów wiejskich, regulacji spadkowych oraz bezpieczeństwa nieruchomości pozwala zagranicznym nabywcom podejmować świadome, bezpieczne i długofalowo racjonalne decyzje inwestycyjne.

Zapraszamy do lektury kolejnych artykułów w naszej serii. Pozwolą one Państwu na zrozumienie i zaplanowanie transakcji nabycia domu lub mieszkania w Hiszpanii.

Część I – Zakup nieruchomości w Hiszpanii

Część II – Zakup nieruchomości w Hiszpanii – informacje finansowe i podatkowe

Chcesz wiedzieć więcej: wyślij email do a.adamczyk@allegal.pl

Artykuły zostały przygotowane we współpracy z doświadczonymi adwokatami hiszpańskimi, specjalizującymi się w prawie nieruchomości. Wspólnie z Agatą Adamczyk są oni członkami międzynarodowej organizacji Legalmondo

Współautorami publikacji są następujący adwokaci:

• Nils Döhler
• Javier Gaspar
• Javier Gaspar Álvarez-Novoa