Zakup nieruchomości w Hiszpanii
część II – Informacje finansowe i podatkowe

Chcesz wiedzieć więcej: wyślij email do a.adamczyk@allegal.pl

W poprzednim artykule opisaliśmy, jak zorganizować kupno nieruchomości w Hiszpanii oraz jakie kroki powinni podjąć nabywcy, aby zakup był efektywny i bezpieczny. Jeśli Państwo go przegapili, mogą go znaleźć tutaj.

W drugiej części naszej serii artykułów omówimy informacje finansowe i podatkowe oraz praktyczne wskazówki związane z procesem zakupu. Dowiedzą się Państwo również o zasadach dotyczących posiadania i utrzymania nieruchomości.

Artykuły zostały przygotowane we współpracy z doświadczonymi adwokatami hiszpańskimi, specjalizującymi się w prawie nieruchomości. Wspólnie z Agatą Adamczyk są oni członkami międzynarodowej organizacji Legalmondo.

Współautorami publikacji są następujący adwokaci:

• Nils Döhler
• Javier Gaspar
• Javier Gaspar Álvarez-Novoa

Opodatkowanie osób fizycznych i prawnych

Zarówno osoby fizyczne, jak i prawne muszą ponieść koszty nabycia domu lub mieszkania w Hiszpanii. Główna różnica w opodatkowaniu polega na tym, że osoby prawne mogą odliczyć podatek VAT i inne wydatki związane z transakcją, podczas gdy osoby fizyczne mają zazwyczaj mniej korzyści podatkowych i bardziej ograniczoną możliwość odliczeń. W każdym razie, nie ma wyraźnie bardziej korzystnego systemu dla jednego lub drugiego rodzaju podatnika, a najkorzystniejsza opcja będzie zależała od konkretnych okoliczności każdego przypadku.

Koszty nabycia

Oprócz czystej ceny, zakup domu lub mieszkania w Hiszpanii wiąże się z poniesieniem różnych dodatkowych kosztów. Różnią się one w zależności od wspólnoty autonomicznej (np. inne są w Katalonii, a inne w Walencji), wartości nieruchomości i indywidualnej sytuacji nabywcy. Koszty te mogą wynosić od 8% do 14% ceny zakupu nieruchomości i zostały omówione poniżej.

Podatek od nieruchomości/VAT/ITPJAD

W przypadku nowego domu do ceny netto będzie doliczony podatek VAT, który zazwyczaj wynosi 10%, oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD – Actos juridicos documentados), który wynosi od 0,50% do 1,5% wartości nieruchomości, w zależności od wspólnoty autonomicznej i sytuacji nabywcy.

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, podatek VAT nie będzie należny, lecz zapłacie podlega podatek od przeniesienia własności nieruchomości (ITP – Impuesto transmisiones patrimoniales), który wynosi od 5% do 10% wartości nieruchomości, w zależności od wspólnoty autonomicznej i sytuacji nabywcy.

Jeśli chodzi o podatek od nieruchomości (IBI), jest on wymieniony na końcu niniejszego opracownia, ponieważ nie jest to koszt nabycia nieruchomości, lecz koszt jej posiadania już po zakupie.

Inne wydatki

Zasadniczo będą one następujące:

Opłaty notarialne za sporządzenie aktu notarialnego sprzedaży, które zgodnie z prawem obciążają sprzedającego, chociaż nierzadko są one przenoszone na kupującego na mocy umowy. Dla przykładu: w przypadku nieruchomości o wartości 300.000,00 euro opłaty te wynoszą zazwyczaj około 2.000 euro, jednak podlegają one negocjacji.

Opłaty rejestracyjne za wpisanie sprzedaży do rejestru nieruchomości, które ponosi kupujący. W przypadku nieruchomości o wartości 300.000,00 euro opłaty te wyniosłyby około 500 euro.

Opłaty administracyjne, jeśli zatrudniono agencję do obsługi płatności podatków i rejestracji tytułu własności kupującego w księdze wieczystej (co jest niezbędne) – ich wysokość jest kwestią swobodnej negocjacji.

Zobowiązania finansowe po nabyciu nieruchomości

Po nabyciu nieruchomości będą Państwo musieli pokryć następujące wydatki i zobowiązania:

• Jeśli nieruchomość jest częścią budynku lub inwestycji z częściami wspólnymi, właściciel musi uiścić opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, które różnią się w zależności od wielkości wspólnoty oraz rodzajów kosztów, które ona ponosi.
• Podatek od nieruchomości (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles), który jest nakładany na właścicieli nieruchomości, a jego wysokość zależy od wartości katastralnej nieruchomości i stawki podatkowej ustalonej przez organy samorządu terytorialnego.
• W zależności od gminy może obowiązywać roczna opłata za wywóz śmieci komunalnych.
• Prywatne media, takie jak woda, prąd, gaz lub internet.
• W stosownych przypadkach ubezpieczenie domu (obowiązkowe przy zaciąganiu kredytu hipotecznego), prywatne prace konserwacyjne i naprawy lub nadzwyczajne prace uzgodnione przez wspólnotę mieszkaniową.

Wspólnoty mieszkaniowe

W Hiszpanii, podobnie, jak w Polsce, istnieje pojęcie wspólnot mieszkaniowych. Większość budynków i wiele domów w osiedlach mieszkaniowych (urbanizaciones) podlega strukturze prawnej znanej jako wspólnota mieszkaniowa. Kupując mieszkanie w Hiszpanii, inwestują Państwo nie tylko w prywatną przestrzeń, którą zajmują, ale stają się również częścią regulowanej prawnie wspólnoty właścicieli (comunidad de propietarios), co wiąże się z określonymi obowiązkami finansowymi, administracyjnymi i prawnymi.

W ramach wspólnoty wszyscy właściciele nieruchomości wspólnie ponoszą odpowiedzialność za konserwację, utrzymanie i właściwe użytkowanie elementów wspólnych. Zarządzanie wspólnotą określa jej statut i regulamin wewnętrzny, które są przyjmowane i zmieniane przez wspólnotę mieszkaniową w drodze uchwał podejmowanych na walnych zgromadzeniach współwłaścicieli. Regulamin ten określa kluczowe obowiązki, takie jak:

• Wkłady w koszty wspólne, które są zazwyczaj rozdzielane na podstawie udziału w powierzchni każdej jednostki (coeficiente de participación), chociaż regulamin wewnętrzny może ustanowić inną metodę (np. równe udziały),
• Dozwolone sposoby użytkowania części wspólnych,
• Obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
• Zatwierdzanie nadzwyczajnych opłat (derramas) (np. kosztów remontów).

Potencjalni nabywcy powinni dokładnie zapoznać się z całą dokumentacją wspólnoty przed sfinalizowaniem zakupu. Te wewnętrzne zasady i decyzje mogą mieć znaczący wpływ na zamierzone przeznaczenie nieruchomości, na przykład poprzez ograniczenie wynajmu krótkoterminowego, ograniczenie niektórych remontów lub ustalenie zasad korzystania z tarasów lub wspólnych obiektów (basenu, siłowni, ogrodu). Ponadto, dokumentacja może ujawnić niezapłacone opłaty, planowane remonty lub inne zobowiązania finansowe, które mogą wpłynąć na długoterminowy koszt korzystania z nieruchomości. Aby uniknąć nieoczekiwanych zobowiązań, należy poprosić wspólnotę o wydanie zaświadczenia o nieistnieniu zadłużenia, potwierdzającego, że obecny właściciel jest na bieżąco z wszystkimi opłatami wspólnotowymi.

Obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości

Wszyscy właściciele są zobowiązani do partycypowania we wspólnych kosztach utrzymania budynku. Obejmują one regularne wydatki, takie jak:

• sprzątanie części wspólnych,
• drobne naprawy,
• rachunki za media.

Większe lub nieplanowane wydatki mogą wymagać nadzwyczajnych opłat, które są rozdzielane między właścicieli na podstawie ich odpowiednich udziałów (często nazywanych cuota de participación).

Oprócz wspólnych obowiązków każdy właściciel jest odpowiedzialny za utrzymanie swojej prywatnej nieruchomości. W przypadku domów wolnostojących lub bliźniaczych każdy właściciel odpowiada tylko za swój dom. Właściciele mogą zostać pociągnięci do odpowiedzialności za wszelkie szkody wyrządzone osobom trzecim w wyniku złego stanu technicznego lub problemów konstrukcyjnych.

Dlatego zdecydowanie zaleca się wykupienie kompleksowego ubezpieczenia domu. Nie tylko zapewnia ono ochronę finansową, ale często jest również obowiązkowym wymogiem uzyskania kredytu hipotecznego od hiszpańskiego banku. Polisy ubezpieczeniowe powinny obejmować ochronę przed poważnymi zagrożeniami, takimi jak pożar, powódź i uszkodzenia konstrukcyjne.

Techniczna inspekcja budynków (Inspección Técnica de Edificios, ITE)

Hiszpańskie przepisy wymagają, aby budynki powyżej określonego wieku – zazwyczaj mające co najmniej 45 lat, choć różni się to w zależności od regionu – zostały poddane technicznej inspekcji budynków (Inspección Técnica de Edificios lub ITE).

Kontrola ta musi być przeprowadzona przez niezależnego wykwalifikowanego technika i obejmuje ogólny stan budynku. Wskazuje ona wszelkie nieprawidłowości i proponuje niezbędne ulepszenia. W przypadku stwierdzenia poważnych problemów, wspólnota właścicieli jest zobowiązana do przeprowadzenia napraw w wyznaczonym terminie.

Wnioski

Pełne zrozumienie zarówno zbiorowych, jak i indywidualnych obowiązków ma zasadnicze znaczenie dla ochrony interesów zagranicznych nabywców na hiszpańskim rynku nieruchomości. Świadomość konsekwencji współwłasności, kosztów utrzymania i obowiązków regulacyjnych, takich jak ITE, może pomóc w zapewnieniu bezpiecznej i stabilnej finansowo inwestycji.

Chcesz wiedzieć więcej: wyślij email do a.adamczyk@allegal.pl

Zapraszamy do lektury kolejnych artykułów w naszej serii. Pozwolą one Państwu na zrozumienie i zaplanowanie transakcji nabycia domu lub mieszkania w Hiszpanii.

Hiperlinki:

• Zakup nieruchomości w Hiszpanii – część I