Zakup nieruchomości w Hiszpanii
– część I

Chcesz wiedzieć więcej: wyślij email do a.adamczyk@allegal.pl

W ostatnim czasie Polacy kupują domy i mieszkania w Hiszpanii. Dlatego opracowaliśmy serię artykułów, w których przedstawimy kluczowe aspekty prawne i praktyczne, które klienci powinni wziąć pod uwagę przed zainwestowaniem w hiszpański rynek nieruchomości.
Artykuły zostały przygotowane we współpracy z doświadczonymi adwokatami hiszpańskimi, specjalizującymi się w prawie nieruchomości. Wspólnie z Agatą Adamczyk są oni członkami międzynarodowej organizacji Legalmondo.

Współautorami publikacji są następujący adwokaci:

• Nils Döhler
• Javier Gaspar
• Javier Gaspar Álvarez-Novoa

Jak przebiega zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Hiszpania oferuje przejrzysty i bezpieczny pod względem prawnym proces inwestowania w nieruchomości. Nie jest on jednak pozbawiony ryzyka, szczególnie w przypadku prywatnych umów kupna, które nie podlegają obowiązkowemu formatowi i w dużym stopniu opierają się na swobodzie umownej stron.

Chociaż przeniesienie własności domu lub mieszkania następuje zazwyczaj podczas spotkania u notariusza, prywatne umowy kupna, często połączone z 10% zaliczką, są w Hiszpanii bardzo powszechne i w pełni skuteczne pod względem formalnym. W praktyce oznacza to, że decyzja o zakupie oraz analiza wszystkich aspektów prawnych i ryzyka muszą nastąpić przed podpisaniem prywatnej umowy kupna, ponieważ dokument ten określa wszystkie warunki transakcji, które później będą wiążące między stronami. Późniejszy akt notarialny jedynie formalizuje lub wykonuje wcześniej uzgodnione warunki. Ponadto należy pamiętać, że notariusz pełni w Hiszpanii wyłącznie funkcję urzędnika poświadczającego. Nie działa on w celu ochrony kupującego ani nie udziela porad prawnych i musi zachować neutralność.

Dlatego też, aby zapewnić bezpieczną inwestycję i pełną ochronę Państwa praw, niezbędne jest skorzystanie z pomocy wykwalifikowanego prawnika. Międzynarodowi nabywcy powinni mieć świadomość, że w celu zapewnienia pełnej ochrony swoich praw własności zdecydowanie zaleca się podjęcie określonych kroków i przestrzeganie procedur.

Hiszpania posiada dwa uzupełniające się systemy rejestracji nieruchomości, które zostały opisane poniżej.

Jeśli chcą Państwo dowiedzieć się więcej o tym, jak znaleźć informacje o nieruchomościach i uzyskać zaświadczenie z rejestru gruntów, zachęcamy do zapoznania się z innym przewodnikiem przygotowanym przez Legalmodo, który można znaleźć tutaj.

1. Rejestr gruntów (Registro de la Propiedad) jest oficjalnym rejestrem prawnym, który potwierdza własność z punktu widzenia prawa cywilnego i zawiera wykaz obciążeń (np. hipotek). Rejestracja w tym rejestrze jest wysoce zalecana, ponieważ zapewnia ochronę przed osobami trzecimi działającymi w dobrej wierze. Można to porównać z polską rękojmią publicznej wiary ksiąg wieczystych. Innymi słowy, nabywca pozostający w dobrej wierze może działać w zaufaniu do treści księgi wieczystej.

Hiszpański rejestr gruntów jest wyspecjalizowaną jednostką podlegającą Ministerstwu Sprawiedliwości. Każdy urząd rejestru gruntów jest prowadzony przez Registrador de la Propiedad – urzędnika publicznego posiadającego kwalifikacje prawne.

Informacje prawne dotyczące zarejestrowanej nieruchomości można uzyskać, składając wniosek o:

• „Nota simple” – nieoficjalny wyciąg zawierający podstawowe dane dotyczące nieruchomości, przydatny do celów informacyjnych lub wstępnych;
• „Certificacion registral” – oficjalne i prawnie wiążące zaświadczenie potwierdzające własność i zarejestrowane prawa.

Dokumenty te można uzyskać w odpowiednim urzędzie rejestru gruntów lub online, za pośrednictwem portalu elektronicznego Colegio de Registradores de España.

2. Kataster (Catastro) jest rejestrem administracyjnym i podatkowym, który opisuje fizyczne cechy nieruchomości, takie jak lokalizacja, powierzchnia, układ i wartość katastralna, do celów podatkowych i urbanistycznych, ale nie poświadcza własności.

Kataster jest zarządzany przez Dyrekcję Generalną ds. Katastru (Dirección General del Catastro), która jest częścią Ministerstwa Finansów (Ministerio de Hacienda).

Dane katastralne są publicznie dostępne i można je uzyskać online lub osobiście. Główne kanały to:

• Oficjalny portal katastru: https://www.sedecatastro.gob.es
• Lokalne punkty informacji katastralnej (Puntos de Información Catastral – PIC) i urzędy gminne.

Dostępne są następujące oficjalne dokumenty:

• Certificación catastral: prawnie wiążące zaświadczenie potwierdzające dane katastralne nieruchomości.
• Consulta Descriptiva y Gráfica: niepoświadczony wyciąg zawierający opisowy i graficzny przegląd cech nieruchomości.

Proces zakupu nieruchomości

Typowy proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii zapewnia pewność prawną i przejrzystość. Główne etapy są następujące:

Umowa z agencją nieruchomości

Proces często rozpoczyna się od podpisania przez sprzedającego umowy z agencją nieruchomości, określającej zakres usług agenta i wysokość prowizji. Chociaż nie jest to obowiązkowe, pisemna umowa zapewnia przejrzystość. Chociaż zazwyczaj to sprzedający pokrywa prowizję, agencja może również zawrzeć odrębną lub dodatkową umowę z kupującym, szczególnie w przypadku transakcji dotyczących poszukiwania nieruchomości. Często zdarza się, że agenci zawierają umowy zarówno ze sprzedającym, jak i kupującym, jednak agenci reprezentują przede wszystkim sprzedającego i muszą ujawnić wszelkie przypadki, w których reprezentują obie strony, aby uniknąć konfliktu interesów. Rolą agentów jest skojarzenie kupującego i sprzedającego i wsparcie w negocjacjach warunków finansowych. Nie pełnią funkcji doradców prawnych.

Umowa rezerwacyjna

Po znalezieniu interesującej nieruchomości kupujący i sprzedający mogą podpisać umowę rezerwacyjną, zazwyczaj wpłacając depozyt w wysokości 1–2% ceny zakupu. Umowa ta tymczasowo wycofuje nieruchomość z rynku, dając kupującemu czas na przejrzenie dokumentów i przeprowadzenie analizy stanu prawnego i technicznego nieruchomości (due diligence).

Kaucja rezerwacyjna (depozyt) jest zazwyczaj wpłacana na rzecz agencji nieruchomości. Aby zapewnić pewność prawną, umowa rezerwacyjna powinna jasno określać warunki, na jakich kaucja podlega zwrotowi. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, a sprzedający lub agencja odmówią zwrotu kaucji, kupujący może dochodzić swoich praw na drodze postępowania cywilnego.

Prywatna umowa kupna

Jak wskazano poniżej, ten etap procesu zakupu jest bardzo ważny. Umowa ta ma zazwyczaj decydujący wpływ na ostateczną transakcję. Dlatego powinna być sporządzona z najwyższą starannością i przy pomocy doświadczonego prawnika specjalizującego się w nieruchomościach.

Umowa ta określa i potwierdza wszystkie uzgodnione warunki. Zazwyczaj wiąże się ona z wpłaceniem 10% zadatku. Często uzgadnia się, że zadatek przepada, jeśli kupujący odstąpi od umowy, a jeśli sprzedający odstąpi od umowy, musi zwrócić podwójną kwotę zadatku.

Na tym etapie transakcji, niezbędna jest dokładna analiza due diligence, ponieważ ten stan prawny nieruchomości będzie potem wiążący przy zawieraniu umowy przed notariuszem i za taki stan kupujący przejmie pełną odpowiedzialność.

Podobnie jak w przypadku umowy rezerwacyjnej, zadatek jest zazwyczaj wpłacany bezpośrednio sprzedającemu lub agencji nieruchomości, w zależności od ustaleń. W Hiszpanii nie ma publicznego systemu depozytowego ani neutralnego organu odpowiedzialnego za zarządzanie takimi środkami. W związku z tym, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, a sprzedający lub agencja odmówią zwrotu zadatku, kupujący może dochodzić swoich praw na drodze postępowania cywilnego.

Chociaż nie jest to standardową praktyką, czasami możliwe jest przekazanie zadatku notariuszowi lub prawnikowi, który może pełnić funkcję agenta depozytowego na podstawie prywatnej umowy między stronami. Ponieważ nie jest to powszechna praktyka, w rzeczywistości może być trudno to zorganizować.

Akt notarialny przed hiszpańskim notariuszem

Jak wyjaśniono powyżej, do ważnego i bezpiecznego przeniesienia własności konieczne jest także przekazanie nieruchomości. W praktyce odbywa się to zazwyczaj poprzez podpisanie aktu notarialnego przed hiszpańskim notariuszem, który formalnie reprezentuje przeniesienie własności (Modo). W większości przypadków pozostała część ceny zakupu jest również płacona w tym samym czasie, ponieważ sprzedający przenosi własność poprzez podpisanie aktu notarialnego.

Aktualizacje rejestru gruntów i katastru

Po zawarciu aktu notarialnego nabywca musi zarejestrować nieruchomość w rejestrze gruntów, aby zabezpieczyć swój tytuł prawny przed osobami trzecimi. Chociaż przejście prawa własności nstępuje już wcześniej, z chwilą podpisania aktu notarialnego, a wpis do rejestru jedynie to przejście poświadcza, to krok ten jest niezwykle ważny. Zapewnia on istotną ochronę przed osobami trzecimi i jest standardową praktyką. Jednocześnie urząd katastralny aktualizuje dane dotyczące własności nieruchomości do celów podatkowych i administracyjnych.

Wnioski

Hiszpania oferuje przejrzysty i bezpieczny pod względem prawnym proces inwestowania w nieruchomości. Proces ten nie jest jednak pozbawiony ryzyka, szczególnie w przypadku prywatnych umów kupna, które nie podlegają obowiązkowemu formatowi i w dużym stopniu opierają się na swobodzie umownej stron. Dlatego też skorzystanie z pomocy wykwalifikowanego prawnika jest niezbędne dla bezpiecznej inwestycji i zapewnienia pełnej ochrony Państwa praw.

Weryfikacja statusu prawnego

Aby mieć pełną pewność co do sprzedaży, nabywca nieruchomości musi mieć dostęp do następujących dokumentów:

• Akt własności nieruchomości. Dokument ten musi zostać dostarczony przez sprzedającego, który musi przedstawić oryginał w kancelarii notarialnej w dniu podpisania aktu.
• „Nota simple” (nieoficjalny wyciąg) wydana przez rejestr gruntów. Dokument ten podsumowuje status prawny nieruchomości, wskazując jej właściciela, opis oraz wszelkie obciążenia lub zastawy, które mogą na niej ciążyć. Można łatwo uzyskać ten dokument online. Jest on niezbędny do wstępnego ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
• Aktualne zaświadczenie z katastru, które opisuje cechy fizyczne nieruchomości, w tym jej wielkość, zabudowę oraz wskazuje wymiary i granice. Można je sprawdzić pod następującym linkiem: https://www.sedecatastro.gob.es/ lub poprosić o nie agenta lub kancelarię prawną. Jest ono bardzo potrzebne w przypadku zakupu gruntu pod budowę domu, ale nie jest niezbędne w przypadku zakupu istniejącej nieruchomości.
• Świadectwo charakterystyki energetycznej, które zawiera informacje na temat zużycia energii i emisji CO2 przez nieruchomość. Aby je uzyskać, należy zatrudnić uprawnionego technika, który dokona przeglądu domu i wystawi świadectwo.
• Świadectwo użytkowania lub pozwolenie na pierwsze użytkowanie. Jest ono wymagane tylko w niektórych przypadkach, m.in. gdy nieruchomość jest nowo wybudowana.
• W stosownych przypadkach: zaświadczenie o braku zadłużenia wobec wspólnoty mieszkaniowej. Należy je uzyskać od prezesa lub zarządcy wspólnoty i potwierdza ono, czy sprzedający ma jakiekolwiek zaległości finansowe wobec wspólnoty.
• Najnowszy dowód wpłaty podatku od nieruchomości (IBI) potwierdzający uregulowanie tego podatku.
• Techniczne świadectwo kontroli budynku (ITE), potwierdzające zgodność nieruchomości z minimalnymi wymogami konstrukcyjnymi (konstrukcja, instalacje itp.). Wydaje je uprawniony technik i jest ono wymagane wyłącznie w przypadku starych budynków, które mają ponad 50 lat.
• Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, należy zwrócić się do banku o wydanie odpowiedniego zaświadczenia potwierdzającego całkowitą spłatę lub, jeśli kredyt nie został jeszcze spłacony, wysokość pozostałego zadłużenia.

Chcesz wiedzieć więcej: wyślij email do a.adamczyk@allegal.pl

Zapraszamy do lektury kolejnych artykułów w naszej serii. Pozwolą one Państwu na zrozumienie i zaplanowanie transakcji nabycia domu lub mieszkania w Hiszpanii.

Hiperlinki:

• Zakup nieruchomości w Hiszpanii część II – Informacje finansowe i podatkowe